전세계약때 꼭 챙겨야 할 것들...

전세구할 때 유의할 점이 많읍니다. 잘못하면 계약할 때와 계약완료시점의 보증금 반환 문제 등으로 골머리를 썩힐 수 있기 때문입니다. 일단, 등기부등본을 떼어 등기부에서 계약자와 등기상 소유자의 이름, 주소가 맞는 지 확인해야 합니다.

가압류, 가등기, 가처분, 경매등기, 예고등기가 있는 지 살펴보고 이런 것들이 없다면 안전하다고 생각하면 됩니다.

또 지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·임차권 등이 설정돼 있지는 않은지도 살필 필요가 있읍니다. 이미 담보권이 있거나 압류·가압류·가처분·가등기된 집을 전세로 들어갈 경우 보증금도 못 받고 집을 비워 줘야할 수도 있기 때문입니다.

참고로 등기부등본은 계약당시만 확인하는 경우가 많은데 한번에 그치지 말고 계약직전, 중도금 치를 때, 잔금 치를 때, 전입신고 직전 등 각 단계별로 챙겨보는 것이 좋읍니다. 계약을 한 뒤에 대출을 받는 경우가 종종 있기 때문입니다.

두 번째 계약후 입주시점에 전입신고를 한 뒤 바로 확정일자를 받는 것이 좋읍니다. 확정일자를 받아야 우선변제권을 행사할 수 있기 때문입니다. 우선변제권은 임차주택에 관한 경매절차 등에서 후순위 권리자나 기타일반채권자보다 우선적으로 배당받을 수 있는 권리입니다.

확정일자는 주택을 인도받고 주민등록이전까지 마친 뒤 임대차 계약서 원본에 확정일자를 동사무소나 등기소에서 저렴한 비용으로 받을 수 있고, 그날부터 경매시 후순위 담보물권, 일반채권자 보다 우선하여 전세보증금을 변제받을 권리가 주어지는 제도라고 할 수 있읍니다.

전세권과는 달리 임대인의 동의여부와 관계없이 세입자 단독으로 처리가 가능한 장점이 있지만 임대인이 보증금을 반환을 지체할 경우 반환청구소송 승소후 강제집행이 가능하기에 반환시기가 오래 걸린다는 점이 단점입니다.

참고로 전세보증금을 보장받기 위해서는 계약후 동사무소에 가서 전입신고를 하고 확정일자 날인을 받아야 확정일자의 효력이 발생됩니다. 확정일자만 먼저 받았을 경우 어떠한 효력도 발생되지 않기 때문에 주의해야 합니다.

계약서 쓸 때 꼭 챙겨야 할 사항
도배, 바닥장판, 하자보수 책임, 각종 공과금 해결, 관리비 문제 등을 어떻게 할 것인지 집주인과 합의했다면 향후 분쟁 소지를 없애기 위해 구두로 약속하기보다는 이런 사항들도 계약서 특약란에 기입하는 게 좋읍니다.

특히 계약서 작성 시 ‘잔금치를 시 등기부등본상 변동이 있을 경우 계약을 무효로 하고 임대인은 임차인에게 계약금을 반환한다’ 라는 문구도 기입하면 아주 좋겠읍니다. 또한 전세계약을 할 때 가장 먼저 확인해야 할 것이 해당주택의 등기부등본상 소유자와 계약 당사자가 일치하는지를 확인하는 것이 중요합니다.

계약을 할 때에는 등기부상의 실소유자와 하는 것이 원칙이며 임차인은 자신과 계약을 하는 상대방이 등기부상 진짜 소유주인지를 계약 체결 전에 신분증을 통해 확인해야 합니다.

참고로 주민등록증만을 믿고 거래하는 것이 상례이지만, 주민등록증을 위조해서 집주인인 것처럼 계약을 한 후 받은 돈을 가지고 도망쳐 버리는 일도 심심치않게 발생하기 때문에 가급적이면 의료보험증, 운전면허증, 여권 등을 통해 중복검증을 거치는 것도 좋은 방법이라 할 수 있읍니다.

만일 피치못할 사정으로 대리인과 계약을 체결해야 한다면 필히 집주인 인감증명서가 첨부된 위임장을 받은 뒤 계약해야 합니다. 인감도장도 확인해야하며 위임장 없이 계약을 맺었다가 추후 분쟁이 일어나면 권리행사가 어렵게 되기 때문에 주의해야 합니다.

재계약할 때 이런 점 주의를
만일 재계약 시 보증금을 올려서 재계약을 할 때에는 등기부등본을 다시 확인해서 계약하는 것이 좋읍니다. 처음 전세계약을 체결할 당시에는 해당주택에 아무런 근저당권 등의 권리가 설정되지 않았는데 시간이 지나 근저당권 등이 설정되었고, 그 후에 계약이 완료되어 재계약을 체결하면서 보증금 인상분을 지급하고 확정일자를 새로 받은 경우에는 근저당권의 설정이전 보증금액만 보호받고 계약갱신으로 인상된 전세 보증금은 보호받지 못할 수도 있읍니다.

이때에는 재계약할 때에도 마찬가지로 등기부등본을 떼어본 다음 근저당권이 설정되어 있다면 다시 설정금액을 비교해 경매로 넘어갔을 때, 자신이 낸 보증금 인상분을 받을 수 있는가를 살펴보아야 합니다.

확정일자 외 세입자가 보호받을 장치는
전세금보증보험과 전세권설정등기가 있읍니다. 전세금보증보험이란 집주인이 전세계약이 끝난 뒤에도 전세금을 돌려주지 않을 경우 보험회사에서 전세금을 보상받을 수 있는 상품입니다. 전세계약을 체결한 날로부터 5개월 이내에 서울보증보험의 전국 각 지점에서 가입할 수 있읍니다.
세든 주택이 압류, 가압류, 가처분, 가등기돼 있거나 전용면적이 100m²이상일 경우 또는 전세금이 전세물건 추정시가의 70% 이상인 경우, 가입할 수 없어 가입요건이 까다로운 것이 단점이지만 가장 손쉽고 빠르게 보증금을 반환받을 수 있는 장점이 있읍니다. 참고로 보험료는 전세금의 연 0.7%정도입니다.

전세권 설정등기는 확정일자보다 절차는 까다롭지만 확정일자보다 더 안전한 방법으로서 확정일자와 달리 보증금 반환이 늦어지는 경우에 재판없이 바로 임의경매를 신청할 수 있으므로 신속하게 절차가 진행되어 보증금을 보다 빨리 반환 받을 수 있읍니다.

또 경매시 확정일자는 반드시 법원에 배당신고를 해야 보증금을 변제받을 수 있지만 전세권 등기는 배당신고 없이 청구가 가능하며 설정순위에 따라 보호가 됩니다. 그러나 전세권 설정등기시에는 집주인의 동의와 인감증명서가 필요하고, 절차가 확정일자에 비해 상대적으로 복잡해 대부분 법무사의 협조를 필요로 합니다. 또한 비용도 많이 소요되는 편이며, 전세기간만료시에는 전세권설정등기를 말소해 주어야 합니다.

전세 분쟁 대처법
집주인과 협의를 통하는 방법인 민사조정을 신청하면 되는데, 세입자가 관할법원에 조정신청서를 제출하면 됩니다. 조정 담당판사나 법원에 설치된 조정위원회가 조정안을 제시해 합의를 유도하는 방법으로 만일 합의가 이뤄지지 않는 경우에는 법원이 강제조정을 통해 분쟁을 해결할 수 있읍니다.

법원의 결정문을 받은 뒤 세입자와 집주인이 2주일 내에 이의를 신청하지 않으면 결정문은 전세금 반환청구 소송 때 법원이 내리는 ‘판결문’과 동일한 효력을 가져 세입자는 곧바로 강제집행절차를 밟을 수 있읍니다.

즉 전셋집에 대해 경매를 신청해 전세보증금을 경락대금에서 배당받을 수 있다는 얘기입니다. 다만 조정신청은 재판에 비해 시간을 단축할 수 있다는 장점이 있지만 강제조정에 대한 이의신청이 제기되면 조정이 종결되고 보증금반환소송이 진행되어서 바로 소송이 진행될 때보다 시간이 너무 오래 걸린다는 단점이 있읍니다.

소송은 어떻게
민사조정이 안된다면 소송을 해야 합니다. 만료가 되었음에도 전세금을 반환하지 않는다면 주인과 협의하에 전세금을 받을 수 있겠지만, 주인이 비협조적이면 법적으로 소송을 해서 전세보증금을 받을 수 있읍니다.

단, 보증금을 받았거나 임차권등기가 설정되기 전까지는 집을 비워서는 절대 안됩니다. 집주인이 전세금을 반환해주지 않고 ‘버티기‘로 나간다면 전세금반환소송을 할 수밖에 없읍니다. 우선 세입자는 계약만료전에 내용증명을 집주인에게 내용증명을 우편으로 보내신 뒤 관련서류를 지참해서 임대인 주소지관할 지방법원 민사과에서 소장을 작성해 제출하면 됩니다.

이때 필요한 관련서류는 내용증명사본, 계약서사본, 임대인 주민등록초본(법원제출용) 등입니다. 만일 계약기간이 지난 후에 내용증명우편으로 통보하게 되면 전세금 반환 효력이 통보한 날로부터 3개월 뒤에 생긴다는 것을 명심해야 합니다.
 
전세금반환소송 시 소송기간은 법원사정에 따라 다르지만 보통 1~3개월 정도 걸리며, 비용은 금액에 따라 다르지만 송별료와 인지대로 대략 30~40만원이 듭니다. 대개 전세금반환소송은 절차가 까다로워 법무사를 통해 소송을 많이 하는 편으로 이때 법무사 수수료는 20~30만원 정도입니다.

소송을 한 뒤 판결이 났음에도 불구하고 집주인이 이행을 하지 않는다면 주택강제 집행절차를 밟을 수 있읍니다. 법원에 가서 경매신청을 하면 되며, 경매날자가 잡히는 기간은 보통 2개월 이상 걸립니다. 신청 이후 법원에서 권리신고하라는 통보가 오면 우선변제권을 법원에 신청해야 하고, 그런 다음 경매가 낙찰되면 낙찰자에게 집을 비웠다는 명도확인서에 확인을 받고 법원에 제출하면 전세금을 받을 수 있읍니다.